Prolongation oder Refinanzierung des gewerblichen Immobiliendarlehens

– Wie Projektentwickler und Bestandshalter die Herausforderungen erfolgreich meistern –

Einleitung

Die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen haben in den letzten Jahren die Bedingungen für gewerbliche Immobilienprojekte deutlich verändert. Steigende Zinsen, regulatorische Anforderungen und die unsichere Marktlage stellen Projektentwickler und Bestandseigentümer vor neue Herausforderungen. Eine zentrale Frage für viele Projektentwickler und Bestandshalter lautet: wie können die Anforderungen der Kapitalgeber zur Prolongation oder Refinanzierung erfüllt werden, ohne die Wirtschaftlichkeit des Projektes oder gar des Unternehmens zu gefährden?

Herausforderungen für Projektentwickler

Projektentwickler stehen vor dem Problem, dass sich die Finanzierungskosten ihrer Projekte durch die Erhöhung der Zinsen deutlich verteuert haben. Zugleich sind Investoren aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten zurückhaltender, was den Verkauf oder die Übergabe fertiger Projekte verzögert. Wesentliche Herausforderungen sind:

Steigende Kapitalkosten: Eine Erhöhung der Finanzierungskosten drückt auf die Margen und kann die Rentabilität in Frage stellen.
Schwieriger Zugang zu Kapital: Banken und Kreditinstitute sind aufgrund der Marktlage vorsichtiger bei der Vergabe von Krediten bzw. erhöhen die Anforderungen an Eigenkapital, Sicherheiten und die Kapitaldienstdeckung (DSCR).
Veränderte Anforderungen von Investoren: Investoren achten verstärkt auf die Rentabilität und Sicherheit von Projekten, was es Projektentwicklern erschwert, Kapital zu akquirieren oder Projekte zu veräußern.

Herausforderungen für Bestandseigentümer

Bestandseigentümer von gewerblichen Immobilien sind zwar weniger stark von Projektentwicklungsrisiken betroffen, sehen sich jedoch bei auslaufenden Darlehen ebenfalls einer erschwerten Finanzierungslage gegenüber. Besonders folgende Punkte sind zu beachten:

Steigende Kapitalkosten: Die durch höhere Zinsen bedingte geringere Nachfrage von Käufern drückt auf die Immobilienwerte, was sich auf die Möglichkeiten der Refinanzierung negativ auswirkt. Ebenfalls können erhöhte Anforderungen an Sanierung und Modernisierung zusätzlichen Finanzierungsbedarf erfordern, welche in der Liquiditätsplanung und Finanzierungsstrategie zu beachten sind.
Werthaltigkeit und Liquidität: Die durch höhere Zinsen bedingte geringere Nachfrage von Käufern drückt auf die Immobilienwerte, was sich auf die Möglichkeiten der Refinanzierung negativ auswirkt. Ebenfalls können erhöhte Anforderungen an Sanierung und Modernisierung zusätzlichen Finanzierungsbedarf erfordern, welche in der Liquiditätsplanung und Finanzierungsstrategie zu beachten sind.
Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien: Investoren und Banken legen zunehmend Wert auf ESG-konforme Gebäude, wodurch ältere Bestandsimmobilien an Attraktivität verlieren und Refinanzierbarkeit erschwert ist.

Prolongation vs. Refinanzierung: Welche Strategie ist sinnvoll?

Prolongation

Eine Prolongierung der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist in der Regel dann besser, wenn sich der bestehende Kredit als vergleichsweise günstig erweist, die Cashflows stabil sind und die Marktbedingungen aktuell nicht ideal für eine Refinanzierung erscheinen. Die Entscheidung hängt von der individuellen Finanzlage, der Marktentwicklung und den mittelfristigen Zinsprognosen ab.

Günstige Konditionen der bestehenden Finanzierung: Wenn die bestehende Finanzierung noch zu vergleichsweise niedrigen Zinssätzen läuft, kann eine Verlängerung attraktiv sein. In einem Umfeld steigender Zinsen bedeutet die Prolongierung möglicherweise niedrigere Kosten als eine neue Finanzierung, die den aktuellen Marktzins widerspiegelt.

Stabilität in unsicheren Märkten: Bei einer volatilen Marktlage oder wirtschaftlichen Unsicherheiten bietet die Prolongierung eine schnellere und weniger komplexe Lösung. Dadurch wird eine Kontinuität der Finanzierung ohne größere Umstrukturierung sichergestellt, was dem Projekt und der Liquiditätsplanung Stabilität gibt.

Einfache Abwicklung: Prolongierungen sind oft mit weniger bürokratischem Aufwand verbunden und erfordern keine neuen Kreditverhandlungen. Die Kosten für eine neue Kreditprüfung oder zusätzliche Sicherheiten entfallen, was bei einem angespannten Cashflow ein klarer Vorteil sein kann. Es können jedoch ebenfalls erhöhte Anforderungen an Eigenkapital und Sicherheiten gefordert werden.

Vermeidung höherer Gebühren und Belastungen: Bei einer Refinanzierung können Kosten für die Übertragung der Sicherheiten oder zusätzliche Gebühren anfallen. Eine Prolongierung erlaubt es, die bestehenden Sicherheiten zu nutzen, ohne dass hohe Zusatzkosten anfallen.

Stabile Cashflows und kein unmittelbarer Verkaufsbedarf: Wenn das Objekt bereits über sichere und stabile Mieteinnahmen verfügt und keine sofortige Verkaufsabsicht besteht, kann eine Prolongierung die Flexibilität bieten, bis das Projekt reifer und gegebenenfalls die Marktbedingungen günstiger sind.

Erwartung sinkender Zinsen in naher Zukunft: In Zeiten hoher Zinsen könnte eine Prolongierung sinnvoll sein, um Zeit zu gewinnen und auf potenziell sinkende Zinsen in naher Zukunft zu warten. Eine kurzfristige Verlängerung (z. B. 1-3 Jahre) gibt die Möglichkeit, später zu besseren Konditionen zu refinanzieren. – Informationen zur aktuelle Zinsentwicklungen finden Sie hier. –

Refinanzierung

Niedrigere Zinsen oder bessere Konditionen verfügbar: Wenn die Zinsen seit dem Abschluss der ursprünglichen Finanzierung gesunken sind oder günstigere Konditionen auf dem Markt verfügbar sind, kann eine Refinanzierung die Zinskosten senken und die Rentabilität des Projekts steigern.
Erhöhung des Finanzierungsbedarfs oder Freisetzung von Eigenkapital: Eine Refinanzierung kann genutzt werden, um zusätzliches Kapital freizusetzen, z. B. für Renovierungs- oder Erweiterungsprojekte. Durch die Aufstockung der Finanzierung können Immobilieninhaber Eigenkapital aus der Immobilie lösen, um es anderweitig zu nutzen oder zusätzliche Investitionen zu tätigen.
Optimierung der Darlehensstruktur: Eine Refinanzierung bietet die Möglichkeit, die Laufzeit, Tilgungsstruktur oder Zinssätze besser an die aktuelle Finanzlage und die langfristigen Ziele des Unternehmens anzupassen. So kann etwa von variablen auf feste Zinsen umgestellt werden, um Risiken zu minimieren.
Verbesserung der Cashflows: Durch die Refinanzierung zu günstigeren Konditionen lassen sich die laufenden Kosten senken, was die monatlichen Cashflows verbessert und die finanzielle Flexibilität erhöht. Für Immobilien mit hohen Mietrenditen kann dies eine Möglichkeit sein, Gewinne zu maximieren.
Neue Anforderungen und Chancen durch ESG-Kriterien. Viele Banken bieten mittlerweile bevorzugte Konditionen für ESG-konforme oder energieeffiziente Immobilien. Eine Refinanzierung kann sich lohnen, wenn die Immobilie kürzlich nachhaltig modernisiert wurde oder zukünftig entsprechenden Anforderungen gerecht werden soll, um den Finanzierungsrahmen an ESG-Standards anzupassen.
Ablauf fester Zinsbindungsfristen: Läuft eine Zinsbindung in absehbarer Zeit aus, kann eine Refinanzierung sinnvoll sein, um bereits vor Ablauf der Frist neue, langfristige Konditionen festzulegen und potenziell steigende Zinsen zu umgehen. Dadurch können finanzielle Unsicherheiten langfristig reduziert werden.
Erhöhte Bonität und Marktwert der Immobilie: Hat sich die Bonität des Unternehmens oder der Marktwert der Immobilie seit Abschluss der ursprünglichen Finanzierung verbessert, bietet eine Refinanzierung oft die Möglichkeit, zu besseren Bedingungen oder einem niedrigeren Zinssatz neue Konditionen auszuhandeln.
Diversifikation der Finanzierungspartner: Eine Refinanzierung kann auch genutzt werden, um das Finanzierungsrisiko zu streuen, z. B. durch die Einbindung mehrerer Banken oder alternativer Kreditgeber. Dies schafft mehr finanzielle Sicherheit und kann je nach Marktumfeld zu besseren Konditionen führen. – Informationen zur aktuelle Zinsentwicklungen finden Sie hier. –

Tipps für eine erfolgreiche Refinanzierung oder Prolongation gewerblicher Immobilienprojekte

Frühzeitige Vorbereitung und Planung

1. Finanzierungsbedarf realistisch einschätzen: Überprüfen Sie regelmäßig die Finanzierungsbedarfe Ihres Immobilienobjekts, auch im Hinblick auf mögliche Marktveränderungen und möglich Instandsetzung und Sanierungsbedarfe. Es empfiehlt sich eine Übersicht über alle laufenden Finanzierungen anzulegen und Zinsbindungsfristen sowie andere Kreditauflagen (Covenants) im Blick zu behalten. – FinReal21st unterstützt Sie gerne geeignete Tools in Ihrer Organisation zu implementieren –

2. Frühzeitige Kommunikation mit Finanzpartnern: Ein frühzeitiges Gespräch mit Banken und Kreditgebern schafft Transparenz und verbessert die Verhandlungsposition, insbesondere in volatilen Zeiten. – FinReal21st unterstütz Sie gerne bei der Strukturierung und Suche nach geeigneten Finanzierungspartnern, besonders auch wenn zusätzliches Eigenkapital erforderlich wird. –

3. Liquiditätsreserven aufbauen: Sichern Sie sich eine ausreichende Liquiditätspuffer, um auf mögliche Verzögerungen oder Marktveränderungen flexibel reagieren zu können. Erstellen Sie einen Liquiditätsplan und passen Sie diesen regelmäßig an, wenn sich außerplanmäßige Änderungen ergeben. – FinReal21st unterstützt Sie gerne bei der Erstellung und Plausibilisierung von Liquiditätsplänen, besonders bei komplexen Portfoliofinanzierungen. –

Marktgerechte Bewertungen und Wertoptimierung

4. Aktuelle Marktwerte nutzen: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem unabhängigen Experten bewerten, um den aktuellen Marktwert zu kennen und bei den Verhandlungen realistisch argumentieren zu können.

5. Optimierungspotenziale erkennen: Identifizieren Sie Erweiterungs- und Ausbaupotenziale ihrer Immobilie. Verdichtungsmaßnahmen, Flächenoptimierungen oder Dachgeschossausbauten können den Wert und die Wirtschaftlichkeit und damit die Finanzierbarkeit Ihrer Immobilie verbessern.

6. Nachhaltigkeitsmaßnahmen umsetzen: Steigern Sie die Attraktivität Ihrer Immobilie durch nachhaltige Modernisierungen. ESG-konforme Gebäude werden von Banken und Investoren zunehmend bevorzugt und bieten oft günstigere Finanzierungsoptionen.

7. Energieeffizienz verbessern: Gerade bei gewerblichen Immobilien sind Energiekosten und -effizienz zentrale Themen. Durch die Reduzierung des Energieverbrauchs steigern Sie die Rentabilität und somit die Refinanzierbarkeit.

Alternative Finanzierungsoptionen prüfen

8. Einbindung von alternativen Kapitalgebern: Prüfen Sie Finanzierungsmöglichkeiten wie Crowdfunding, Immobilienfonds oder Private Equity-Investoren, die oft flexiblere Konditionen bieten. – FinReal21st unterstützt Sie gern bei der Suche nach Eigenkapitaläquivalenten –

9. Anleihen und Mezzanine-Finanzierungen nutzen: Neben klassischen Bankfinanzierungen sind Anleihen und Mezzanine-Kapital wertvolle Alternativen, um das Eigenkapital zu schonen und den Finanzierungsspielraum zu erweitern. – Mit dem Netzwerk von FinReal21st finden Sie die richtigen Finanzierungspartner –

Risiken minimieren und Sicherheiten erhöhen

10. Langfristige Mietverträge und stabile Cashflows sichern: Für Bestandseigentümer kann die Sicherung langfristiger Mietverträge das Risiko für Kreditgeber minimieren und bessere Konditionen ermöglichen.

11. Risikomanagement-Strategien entwickeln: Erarbeiten Sie Risikoszenarien, die potenzielle Marktschwankungen oder Bauverzögerungen einbeziehen, um proaktiv auf Herausforderungen vorbereitet zu sein.

Transparenz und starke Dokumentation

12. Kreditgeber regelmäßig informieren: Halten Sie Ihre Finanzpartner über die Entwicklung Ihres Projekts und die aktuelle Marktsituation auf dem Laufenden. Transparenz schafft Vertrauen und kann Verhandlungen erleichtern. – FinReal21st unterstützt Sie bei dem professionellen Reporting.

13. Professionelle Unterlagen und klare Finanzpläne vorlegen: Stellen Sie sicher, dass alle Projektunterlagen vollständig, aktuell und professionell aufbereitet sind. Eine professionelle Wirtschaftlichkeitsberechnung, bzw. ein detaillierter Liquiditätsplan unterstreicht die Professionalität und Seriosität Ihres Projekts. – FinReal21st unterstützt Sie bei der professionellen Aufbereitung der Unterlagen für die Kapitalgeber und stellt so einen reibungsfreien Ablauf sicher. –

Flexibilität und Verhandlungsgeschick

14. Verhandlungsmöglichkeiten kennen: Informieren Sie sich umfassend über die verfügbaren Prolongierungs- oder Refinanzierungskonditionen und seien Sie offen für Kompromisse. In der aktuellen Marktlage sind flexible und innovative Lösungen gefragt. – FinReal21st unterstütz Sie mit Kenntnis zu Konditionen von über 100 verhandelten Darlehensverträgen, in den letzten drei Jahren, bei der Verhandlung der Konditionen –

15. Konditionen für variable Zinsen abwägen: Variable Zinsen können in bestimmten Marktsituationen Vorteile bieten, insbesondere wenn Zinssenkungen erwartet werden. Allerdings sollten diese immer im Kontext der individuellen Risikobereitschaft bewertet werden. Lesen sie hier die Entwicklungsprognosen für Immobilienzinsen. – FinReal21st hat für Sie die aktuellen Zinsentwicklungen immer im Blick. –