Eigenkapitalnachweis
Wichtiger Bestandteil einer Finanzierung ist das einzubringende Eigenkapital, welches vom Fremdkapitalgeber gefordert wird. Welche Formen von Eigenkapital es gibt und wie du Eigenkapitalnachweise korrekt erbringst oder sogar Eigenkapitalforderungen reduziert werden können, erfährst du in diesem Beitrag.
Inhalt
Begriffsdefinition
Eigenkapital meint in erster Linie Kapital, welches nachrangig zu dem jeweiligen Darlehen in die Gesellschaft, welche Darlehensnehmerin ist, eingebracht wird und als Haftmasse/Risikopuffer für den Darlehensgeber dient.
Üblicherweise definiert ein Darlehensgeber, wie z.B. eine Bank, einen Eigenkapitalbetrag, dessen Einzahlung, als Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehensbetrages, nachgewiesen werden muss.
Eine Finanzierung besteht also regelmäßig aus einem Fremdkapitalanteil eines Finanzinstituts (z.B. einer Bank) und einem Eigenkapitalanteil, den der Darlehensgeber einzubringen hat.
Unterscheidung Senior- und Juniordarlehen
Der Fremdkapitalanteil kann nochmal in vorrangige Senior-Tranchen und nachrangige Junior-Tranchen aufgeteilt werden. Wobei immer gilt, dass die Seniortranche vorrangig zu der Junior-Tranche steht.
Vorrangigkeit und Nachrangigkeit
Vorrangigkeit bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Forderungen des vorrangigen Darlehensgebers, vor den der Nachrangigen zu bedienen sind und dieser sich auch bei nicht Bedienung seiner Forderungen, vor allen anderen an den Erlösen aus der Verwertung der Sicherheiten bedienen kann.
Unterscheidung Eigenkapital und Mezzaninkapital
Ebenfalls kann auch der Eigenkapitalanteil zum Teil durch Dritte in Form eines so genannten Mezzanindarlehens eingebracht werden, was besonders dann sinnvoll ist, wenn der Darlehensnehmer nicht das geforderte Eigenkapital besitzt oder dieses effizienter für andere Vorhaben einsetzen kann. Hierbei gilt, dass das Mezzaninkapital immer vorrangig zum Eigenkapital des Darlehensnehmers ist.
Höhe des Eigenkapitalanteils
Die Höhe der Eigenkapitalanforderung von Kapitalgebern hängt von vielen Faktoren ab, welche einen Einfluss auf das Risiko des Vorhabens haben. Dies sind z.B. aktuelle makro- und mikroökonische Marktrisiken, Projektstand objektspezifischen Vermarktungs- und sonstige Risiken (Bauplanungs- und bauordnungsrecht, Altlasten, Denkmal- und Umweltschutz, etc.), Erfahrung des Vorhabensträgers, Bonität der Projektbeteiligten und Bürgenden sowie Werthaltigkeit der Sicherheiten, aber auch Erhöhte Vorverkaufsquoten können die Anforderungen an Eigenkapital reduzieren. Bestandsobjekten haben besonders der Objektzustand, der Vermietungsstand und die Bonität der Mieter einen hohen Einfluss auf die Eigenkapitalanforderung.
Regelmäßig sind folgende Eigenkapitalanforderungen nachzuweisen:
- Grundstücksfinanzierung (mit B-Plan oder nach BauGB §34): 40% bis 60% EK, 40% – 60% FK (EK kann i.d.R. zu hälfte durch Mezzaninkapital ersetzt werden.
- Bauprojektfinanzierung (mit Baugenehmigung): 30% EK, 70% FK (EK kann i.d.R. auf 20% Mezzaninkapital und 10% EK aufgeteilt werden)
- Bestandsfinanzierung (vollvermietet): 20% EK, 80% FK
EK-Anforderungen sind eher höher, wenn folgende Faktoren vorliegen:
- wenig Trackrecord des PE
- frühere Projektphase
- unsicheres Marktumfeld
- höhere projektspezifische Risiken (Bauplanungs-, Bauordnungsrecht, Altlasten, Umweltschutz, etc.)
- Geringe Bonität der Sicherheitengeber
EK-Anforderungen sind eher geringer, wenn folgende Faktoren vorliegen:
- erfahrene Projektentwickler
- fortgeschritteneres Projekt
- erhöhter Vertriebsstand
- sichereres Marktumfeld
- geringere projektspezifische Risiken (Bauplanungs-, Bauordnungsrecht, Altlasten, Umweltschutz, etc.)
- hohe Bonität der Sicherheitsgeber
Formen der Eigenkapitaleinbringung
„Bilanzielles Eigenkapital“
Begriffsdefinition
Die härteste und daher bei Darlehensgeber beliebteste Variante der Einbringung von Eigenkapital, ist das unter gezeichnetem Kapital, der Kapitalrücklage oder der Gewinnrücklage im Unternehmen gemäß HGB gebuchte Kapital. Dies liegt darin begründet, dass der Geschäftsführer bei zweckentfremdender Entnahme des Kapitals eine Straftat begeht, welche entsprechend geahndet werden kann und somit eine größere Hürde für den Darlehensnehmer und damit eine höhere Sicherheit für den Darlehensgeber vorliegt.
Prüfung durch den Darlehensgeber
Die Prüfung von bilanziellem EK ist für den Darlehensgeber recht einfach, da dieser sich in der Regel lediglich den letzten von einem Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater bestätigten Jahresabschluss und sämtliche Kontoumsätze aller Konten der darlehensnehmenden Gesellschaft ab Stichtag des Jahresabschlusses zeigen lassen muss. Sollte aufgrund einer Neugründung kein Jahresabschluss vorliegen, sind die Kontoumsätze ab Gründung des Unternehmens maßgeblich. In den Umsatzbezeichnungen muss dann das Kapital eindeutig als Einlage, Kapital- oder Gewinnrücklage ausgewiesen sein oder einem der vorgenannten und im Gesellschaftervertrag definierten Konten eindeutig zuordenbar sein.
„Wirtschaftliches Eigenkapital“
Begriffsdefinition
„Wirtschaftliches“ Eigenkapital meint umgangssprachlich Kapital, welches von den Gesellschaftern des darlehensnehmenden Unternehmens in Form eines Gesellschafterdarlehens eingebracht wird. Gegenüber anderen qualitativ nachrangigen Kapitalgebern ist bei dieser Form explizit der Nachrang, in Form einer Nachrangvereinbarung, zu erklären, damit das kapital tatsächlich die Eigenschaften von Eigenkapital erwirbt und entsprechend anerkannt werden kann. In Einzelfällen kann es auch dazu kommen, dass andere verbundene natürliche oder rechtliche Personen Kapital in Form von Darlehen in die Gesellschaft einbringen, welches als Eigenkapital anerkannt werden soll. In diesem Fall müssen die verbundenen Unternehmen oder Personen die Forderungen aus dem Darlehen an die Gesellschafter abtreten und die Gesellschafter das Kapital dann formal in die darlehensnehmende Gesellschaft als nachrangiges Gesellschafterdarlehen einbringen. Nur so kann in diesem Fall die Nachrangigkeit des Kapitals sichergestellt werden.
Prüfung durch den Darlehensgeber
Der Darlehensgeber kann die korrekte Einbringung als „wirtschaftliches“ Eigenkapital prüfen, in dem dieser sich den Gesellschafterdarlehensvertrag, die Nachrangvereinbarung und ggf. die Forderungsabtretung vorlegen lässt und sich die Verbuchung des Gesellschafterdarlehens in einem von einem Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater bestätigten Jahresabschlussbericht und entsprechenden Umsatzbelegen aller Ein- und Ausgänge, aller Konten der Gesellschaft nachweisen lässt, bzw. alle Umsatzbelege seit Einzahlung des Gesellschafterdarlehens prüft.
„Sonstige Eigenkapitalformen“
Einbringung von Sacheinlagen als Eigenkapitalersatz
Begriffsdefinition
Bei vielen Kapitalgebern besteht auch die Möglichkeit Vermögenswerte oder Eigenleistungen in die darlehensnehmende Gesellschaft als zusätzliche Sicherheit einzubringen und damit die Anforderung an das „bilanzielle“ oder „wirtschaftliche“ Eigenkapital zu reduzieren.
Allerdings ist bei dieser Form darauf hinzuweisen, dass in diesem Zusammenhang lediglich der Liquidierungswert maßgeblich ist, da nur dieser Betrag dem Darlehensgeber im Falle einer Verwertung zur Bedienung seiner Forderungen zur Verfügung steht.
Die Einbringung von Sacheinlagen zu Anrechnung als Eigenkapitalersatz kann durch Einbringung von Grundstücken und werthaltigen Immobilien oder anderen Aufbauten und Grundstückaufwertungen oder erbrachten Bau- und Planungsleistungen erfolgen.
Einbringung eines Grundstücks als Eigenkapitalersatz
Begriffsdefinition
Regelmäßig kann ein bereits erworbenes Grundstück als Eigenkapitalersatz dienen und die Eigenkapitalanforderungen des Darlehensgebers mindern. Wesentlich ist hierbei, dass die Eigentumsübertragung an den Darlehensnehmer bereits erfolgt ist und eine Eintragung der Grundschuld für den Darlehensgeber möglich ist.
Prüfung durch den Darlehensgeber
Die korrekte Einbringung eines Grundstücks zur Absicherung von Forderungen aus dem Darlehen, kann durch Sichtung des Grundbuchs erfolgen. Ist der Darlehensnehmer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so befindet sich das Grundstück im Eigentum des Darlehensnehmers. Um Sicherzustellen, dass jedoch nicht noch weitere Vereinbarungen zwischen Grundstücksverkäufer und Käufer vorliegen, sollte auch der unterschriebene Kaufvertrag des Grundstücks inkl. aller Anlagen gesichtet werden. Hier können z. Bsp. Rückabwicklungsklauseln oder andere Bedingungen den tatsächlichen Liquidierungswert des Grundstücks erheblich mindern. Zudem sollte der Darlehensnehmer sich ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters für Immobilienwertermittlung (staatlich anerkannt oder mit HypZert oder RICS-Zertifizierung) vorlegen lassen, mit der der stichtagsbezogene Verkehrswert des Grundstücks nachvollzogen werden kann. Zur Ermittlung des anzusetzenden Sicherheitenwertes sind ergänzend sämtliche Liquidierungskosten für den Verkauf des Grundstücks in Abzug zu bringen. Ebenfalls sind eventuelle Forderungen aus vorrangigen Grundschulden ebenfalls in Abzug zu bringen.
Einbringung von Planungs- oder Bauleistungen als Eigenkapitalersatz
Begriffsdefinition
Wenn das darlehensnehmende Unternehmen bereits selbst wertige Planungs- oder Bauleistungen erbracht hat oder diese bei dritten Unternehmen eingekauft wurden, sind einige Darlehensnehmer bereit den leistungsbedingten Mehrwert teilweise eigenkapitalreduzierend zu berücksichtigen.
Hierzu muss die anzurechnende Leistung vollständig erbracht sein und sämtliche Rechte an der Leistung vollständig auf die darlehensnehmende Gesellschaft übergegangen sein. Ebenfalls dürfen keine offenen Forderungen des Leistungserbringers in Bezug auf diese Leistung mehr bestehen.
Zudem müssen die Kosten für die erbrachten Leistungen marktüblich und drittvergleichsfähig sein.
Prüfung durch den Darlehensgeber
Um die Werthaltigkeit der eingebrachten Leistungen zu prüfen, kann durch den Darlehensgeber die Sichtung der Planungsleistungen und Abnahmen der Bauleistungen sowie der Schlussrechnung und Nachweis der Zahlung der Schlussrechnung für die zu berücksichtigenden Leistungen vorgenommen werden.
Kaufpreis einer Objektgesellschaft als Eigenkapitalersatz
Begriffsdefinition
Wenn die Darlehensnehmende Projektgesellschaft, in der bereits ein Grundstück liegt und ggf. Planungs- und Bauleistungen erbracht sind, von einem Gesellschafter mit Eigenkapital gekauft wurde, kann ebenfalls ein Teil des Kaufpreises mindernd bei der Eigenkapitalanforderung der Bank berücksichtigt werden. Die Höhe bemisst sich dann nach dem tatsächlichen Liquidierungswert des Grundstücks sowie der Planungs- und Bauleistungen wie oben beschrieben. Zusätzlich sind noch eventuelle Forderungen gegenüber der Gesellschaft von Dritten, wie zum Beispiel Steuerforderungen des Finanzamtes zu berücksichtigen.
Prüfung durch den Darlehensgeber
Die Werthaltigkeit der Sachwerte oder Leistungen, kann wie in den vorigen Punkten beschrieben, durch den Darlehensgeber geprüft werden.