Refinanzierungslücke 2026: Was Bestandshalter jetzt tun sollten

Rund 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen werden 2026 in Deutschland fällig. Ein Teil davon lässt sich unter den heutigen Bedingungen nicht ohne Weiteres refinanzieren, laut einer aktuellen CBRE-Studie klafft für den Zeitraum 2026 bis 2028 eine Lücke von rund 24 Milliarden Euro. (1) Für Bestandshalter ist das kein abstraktes Marktphänomen, sondern eine sehr konkrete Frage: Bekommt das eigene Objekt zum Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung, und zu welchen Konditionen?

Einleitung: Warum 2026 zum Belastungstest wird

Gewerbliche Immobilienfinanzierungen laufen selten länger als zehn Jahre. Was heute zur Refinanzierung ansteht, wurde überwiegend in der Niedrigzinsphase der frühen 2020er-Jahre abgeschlossen — zu Zinssätzen, Objektbewertungen und Beleihungsausläufen, die mit dem heutigen Marktumfeld nicht mehr vergleichbar sind. (1) Seitdem sind gleich drei Faktoren zusammengekommen: gestiegene Zinsen, in vielen Segmenten gesunkene Objektbewertungen und eine spürbar selektivere Kreditvergabe der Banken (siehe dazu auch unseren Beitrag zu Basel IV und der Bauträgerfinanzierung).

Ein Kredit, der vor zehn Jahren mit komfortablem Puffer vergeben wurde, kann unter den heutigen Bewertungs- und Zinsannahmen plötzlich eine echte Finanzierungslücke aufweisen — nicht, weil das Objekt schlechter geworden ist, sondern weil sich die Rahmenbedingungen der Anschlussfinanzierung verändert haben.

Die Zahlen: Wie groß ist die Lücke wirklich?

Die aktuelle CBRE-Analyse (Stand September 2026) beziffert die Situation so: (1)

„Refinanzierungslücke” heißt dabei nicht automatisch „keine Finanzierung möglich” — es bedeutet, dass unter den bisherigen Konditionen (LTV, Zinssatz, Objektbewertung) kein tragfähiger Anschluss zustande kommt und eine Anpassung nötig ist: neues Eigenkapital, ein anderer Kapitalgeber, eine andere Finanzierungsstruktur, oder in manchen Fällen tatsächlich ein Verkauf.

Warum jetzt? Die Niedrigzins-Generation läuft aus

Zwischen 2010 und den frühen 2020er-Jahren wurden viele gewerbliche Bestandsfinanzierungen zu historisch niedrigen Zinsen abgeschlossen. Bei einer üblichen Laufzeit von 5 bis 10 Jahren erreichen diese Finanzierungen nun schrittweise ihr Laufzeitende — in einem Zinsumfeld, das sich seither grundlegend verändert hat. Gleichzeitig verlangen Kapitalgeber heute höhere Anforderungen an Cashflows, Objektqualität und Datenkonsistenz, bevor sie eine Anschlussfinanzierung zusagen. (1)

Prolongation oder Refinanzierung: die zentrale Weichenstellung

Für Bestandshalter mit einer auslaufenden Finanzierung stellt sich zunächst eine Grundsatzfrage: bei der bestehenden Bank verlängern (Prolongation) oder den Kapitalgeber wechseln (Refinanzierung)? Wir haben diese Entscheidung mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen bereits ausführlich in unserem Beitrag Prolongation oder Refinanzierung behandelt. Kurz zusammengefasst: Eine Prolongation ist oft schneller und unkomplizierter, ein Kapitalgeberwechsel kann aber bessere Konditionen oder eine Finanzierungsstruktur bringen, die zur bestehenden Bank nicht mehr passt.

Was Kapitalgeber bei der Anschlussfinanzierung jetzt genauer prüfen

Die gestiegenen Anforderungen an eine Anschlussfinanzierung lassen sich auf drei Prüfpunkte konzentrieren: (1)

1. Cashflow-Qualität. Wie stabil und werthaltig sind die laufenden Mieteinnahmen? Leerstandsquote, Mieterbonität und Vertragslaufzeiten (WALT) rücken stärker in den Fokus als in der Niedrigzinsphase.
2. Objektqualität. Energetischer Zustand, Modernisierungsbedarf und Marktgängigkeit der Nutzungsart wirken sich direkt auf die erzielbare Bewertung und damit auf den möglichen Beleihungsauslauf aus.
3. Datenkonsistenz. Kapitalgeber verlangen zunehmend nachvollziehbar aufbereitete, konsistente Unterlagen statt punktueller Einzeldokumente — ein Bereich, in dem ein professionell geführter Datenraum einen echten Unterschied für die Bearbeitungsgeschwindigkeit macht.

Checkliste: Ist Ihre Immobilie refinanzierbar?

Bevor die bestehende Finanzierung ausläuft, lohnt sich eine ehrliche Bestandsaufnahme anhand dieser Punkte:

• Wann genau endet die Zinsbindung, und wie viel Vorlauf bleibt bis dahin?
• Wie hat sich der Marktwert des Objekts seit dem letzten Gutachten voraussichtlich entwickelt?
• Ist die Vermietungssituation (Leerstand, Mieterbonität, Restlaufzeiten) aktuell dokumentiert?
• Liegen Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsrechnung in aktueller, belastbarer Form vor?
• Gibt es Modernisierungs- oder Instandhaltungsbedarf, der die Bewertung oder Finanzierbarkeit beeinträchtigen könnte?
• Reicht eine Prolongation bei der bestehenden Bank, oder sollte parallel ein Kapitalgeberwechsel geprüft werden?
• Ist zusätzliches Eigen- oder Mezzaninkapital nötig, um eine mögliche Bewertungslücke zu schließen?

Je mehr dieser Punkte frühzeitig, also idealerweise 6 bis 12 Monate vor Laufzeitende, geklärt sind, desto mehr Verhandlungsspielraum bleibt.

Wie Bestandshalter sich jetzt vorbereiten sollten

Aus den oben genannten Prüfpunkten der Kapitalgeber ergibt sich eine klare Reihenfolge für die eigene Vorbereitung:

• Frühzeitig beginnen. Wer erst kurz vor Laufzeitende aktiv wird, hat im Zweifel nur noch eine Option statt mehrerer.
• Datenraum und Unterlagen professionell aufbereiten, bevor die erste Anfrage an einen Kapitalgeber geht — das verkürzt die Prüfungsdauer und verbessert die Verhandlungsposition merklich.
• Mehrere Kapitalgeber parallel ansprechen statt sich auf die bestehende Bank zu verlassen, insbesondere wenn diese aufgrund der eigenen regulatorischen Lage (siehe Basel IV) selektiver geworden ist.
• Eigenkapital- oder Mezzaninkapital-Bedarf realistisch einschätzen, falls die neue Bewertung einen niedrigeren Beleihungsauslauf als bisher zulässt.

Genau bei dieser Vorbereitung — Aufbereitung der Unterlagen, Erstellung eines belastbaren Finanzierungsexposés und Ansprache eines breiten Kapitalgebernetzwerks — unterstützen wir Bestandshalter im Rahmen unseres Finanzierungsprozesses.

Schlussfolgerung

Die Refinanzierungslücke 2026 trifft nicht jedes Objekt gleichermaßen. Sie trifft vor allem die Fälle, in denen Bewertung, Cashflow-Dokumentation oder Objektqualität nicht rechtzeitig auf den heutigen Prüfungsmaßstab gebracht wurden.

Eine auslaufende Finanzierung ist kein Problem, das sich am Fälligkeitstag löst. Sie ist ein Prozess, der Monate vorher beginnt.

Bestandshalter, die frühzeitig prüfen, dokumentieren und mehrere Kapitalgeber parallel ansprechen, verwandeln die Refinanzierungslücke von einem Risiko in eine planbare Aufgabe.

Quellen

1. 24-Milliarden-Lücke: Was Firmen jetzt bei ihren Immobilienkrediten droht — Markt und Mittelstand
2. Immobilienfinanzierung 2026: Refinanzierungslücke, Basel IV und selektive Kreditvergabe prägen den Markt — the-property-post.de