Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojektentwicklungen

Dieser Beitrag stellt die wesentlichen Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilienprojekt- oder Bestandsentwicklung dar. Um sicher zu stellen, dass Immobilienprojekt- und Bestandsentwickler langfristig am Markt erfolgreich agieren können, müssen Sie Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit Ihrer Vorhaben beobachten und abschätzen können.

Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilienprojektentwicklung können die Einflussfaktoren in allgemeine und projektspezifische Faktoren unterteilt werden wobei diese nicht unabhängig voneinander zu betrachten sind, sondern einige allgemeine Einflussfaktoren auch Auswirkungen auf die projektspezifischen Einflussfaktoren haben.

Allgemeine Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojektentwicklungen

Allgemeine Einflussfaktoren betreffen den gesamten Immobilienmarkt und sind in wirtschaftliche Rahmenbedingungen, demografische Entwicklung/Trends und politische und regulatorische Rahmenbedingungen sowie Makroökonomische Risiken zu unterscheiden.

Diese Faktoren sind von den Entwicklern sehr schwer zu beeinflussen oder gar zu prognostizieren, müssen aber bei der Planung berücksichtigt werden, da sie einen großen Einfluss auf Angebot und Nachfrage und damit die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens haben.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen beziehen sich auf die allgemeinen ökonomischen Faktoren und Entwicklungen, die das Geschäftsumfeld beeinflussen, in dem Unternehmen und Investoren agieren. Sie schaffen den wirtschaftlichen Kontext, der die Rentabilität und Machbarkeit von Investitionen und Projekten beeinflusst, einschließlich der Immobilienwirtschaft. Sie umfassen eine Vielzahl von Faktoren, die sich auf Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und Finanzierungsmöglichkeiten auswirken. Die wesentlichen Einflussfaktoren sind Zinsniveau, Inflation, Arbeitsmarkt, Steuerpolitik, Wechselkurse.

Zinsniveau

Niedrige Darlehenszinsen erleichtern die Finanzierung von Immobilienprojekten, während steigende Zinsen die Finanzierungskosten erhöhen und die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen können. Ebenfalls wirken sich niedrige Hypothekenzinsen auch positiv auf die Verkaufspreise der fertigen Immobilie aus, da Käufer höhere Preise finanzieren können.

Zinspolitik der Zentralbanken

Zentralbanken (z.B. die Europäische Zentralbank) setzen Leitzinsen fest. Der Leitzins ist der Zins zu dem sich Geschäftsbanken bei der Zentralbank Geld leihen können. Somit beeinflusst dieser maßgeblich die Kosten für Kredite und somit die Finanzierungskosten für Investitionen. Niedrige Zinsen fördern Investitionen, da Kredite günstiger sind, während hohe Zinsen diese verteuern und somit direkten Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens.

Hypothekenzinsen

Im Immobiliensektor beeinflusst das mit dem Leitzins definierte Zinsniveau direkt die Hypothekenzinsen, was die Nachfrage nach Immobilien und die Finanzierbarkeit von Projekten beeinflusst.

Kapitalmärkte und Investitionen

Auch die Stimmung an den Kapitalmärkten hat einen wesentlichen Einfluss auf die Verfügbarkeit von Kapital für die Umsetzung von Immobilienprojekten. Ebenfalls hat auch die Attraktivität von Anlagealternative einen Einfluss darauf, wieviel Kapital dem Immobilienmarkt zur Verfügung steht.

Verfügbarkeit von Kapital

Die Liquidität auf den Finanzmärkten und die Bereitschaft von Investoren, Kapital bereitzustellen, beeinflussen, wie leicht Unternehmen Immobilienprojekte finanzieren können. Hohe Verfügbarkeit von Kapital führt zu einer stärkeren Bautätigkeit, während eine restriktive Kreditvergabe den Markt einschränken kann.

Anlagealternativen

Immobilien konkurrieren mit anderen Anlageklassen (wie Aktien, Anleihen). Wenn die Renditen in anderen Bereichen steigen, kann dies die Investitionsbereitschaft in Immobilien verringern. Dies hat dann besonders Einfluss auf die Verkaufspreise von Renditeobjekten.

Konjunktur

Die Konjunktur wirkt wesentlich auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojekten, da diese die Nachfrage nach Immobilien beeinflusst. Die Konjunktur kann im wesentlichen in die zwei Ausprägungen Wirtschaftswachstums und Rezession unterschieden werden.

Wirtschaftswachstum

Eine wachsende Wirtschaft (gemessen am Bruttoinlandsprodukt, BIP) führt oft zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien, da mehr Arbeitsplätze entstehen, Unternehmen expandieren und Menschen mehr Einkommen zur Verfügung haben. In der Folge steigt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, wodurch höhere Verkaufspreise oder Mieten erzielt werden können.

Rezession

In wirtschaftlichen Abschwungphasen sinkt die Nachfrage nach Immobilien, da Haushalte und Unternehmen ihre Ausgaben reduzieren, was zu Preisdruck und einer Verlangsamung der Bauaktivitäten führen kann. In der Folge sinkt die Nachfrage, was den Absatz erschwert und zu geringeren Verkaufspreisen oder geringeren Mieten und längeren Leerstandszeiten führt.

Inflation

Steigende Preise für Baumaterialien und Löhne können die Baukosten aber auch Miet- und Verkaufspreise in die Höhe treiben, was die Gesamtrentabilität von Immobilienprojekten beeinflusst.

Baukostensteigerung

Eine allgemeine Inflation bedeutet, dass die Preise für Waren und Dienstleistungen steigen. Im Immobiliensektor führt dies oft zu höheren Baukosten (Materialien, Löhne), was die Rentabilität von Projekten beeinträchtigen kann. Besonders kritisch sind Baukostensteigerungen, wenn Verkaufspreise zu früh fixiert sind, wie beispielsweise bei Forward-deals.

Miet- und Kaufpreissteigerungen

Inflation wirkt sich auf die Kostenstruktur von Immobilienprojekten aus und kann gleichzeitig die Mietpreise und Verkaufspreise beeinflussen. Zum einen müssen Immobilien, aufgrund der höheren Herstellkosten, teurer auf dem Markt angeboten werden, auf der anderen Seite können Immobilien als Inflationsschutz dienen, da Sachwerte tendenziell mit der Inflation steigen und somit die Nachfrage nach Immobilien erhöht ist, was sich ebenfalls erhöhend auf der Verkaufspreis auswirkt.

Arbeitsmarkt

Bei der Betrachtung des Arbeitsmarktes haben besonders das Beschäftigungsniveau sowie die Lohnentwicklung einen wesentlichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von Vorhaben.

Beschäftigungsniveau

Ein stabiler Arbeitsmarkt mit hoher Beschäftigung schafft eine gute Grundlage für die Nachfrage nach Immobilien, da Menschen mehr Einkommen haben und Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien tätigen. Ebenfalls stehen auch genügend qualifizierte Arbeitskräfte für den Bau zur Verfügung.

Lohnentwicklung

Steigende Löhne wirken sich auf die Baukosten aus, da höhere Lohnkosten von den Bauunternehmern an die Immobilienentwickler weitergegeben werden. Dies kann die Projektkosten erhöhen.

Staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt, wie z. Bsp. mittels Steuersätzen und Abschreibungen oder durch Förderungen und andere Investitionsanreize beeinflussen ebenfalls die Wirtschaftlichkeit von Projektentwicklungen.

Wechselkurse (bei internationalen Investitionen)

Für internationale Investoren können Schwankungen in den Wechselkursen den Wert ihrer Investitionen beeinflussen. Ein starker Euro könnte ausländische Investitionen verteuern, während ein schwächerer Euro Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt attraktiver machen könnte.

Geopolitisches Umfeld

Geopolitische Risiken umfassen Spannungen oder Konflikte zwischen Ländern, die Auswirkungen auf die globale Wirtschaft und die Finanzmärkte haben.

Geopolitische Instabilitäten können zu Unsicherheiten auf den Märkten führen und Kapitalströme beeinflussen. Investoren könnten risikoscheuer werden, und das Vertrauen in Immobilienprojekte kann sinken. Steigende Energiepreise oder Lieferkettenprobleme infolge geopolitischer Konflikte können zudem die Baukosten erhöhen und die Projektrenditen verringern.

Naturkatastrophen und Pandemien

Naturkatastrophen (wie Überschwemmungen, Erdbeben) und Pandemien (wie COVID-19) können plötzlich auftreten und schwerwiegende wirtschaftliche Folgen haben.

Solche Ereignisse können den Immobiliensektor stark beeinträchtigen. Naturkatastrophen können Bauprojekte verzögern oder zerstören, während Pandemien die Nachfrage und Nutzung von Immobilien verändern. Beispielsweise führte die COVID-19-Pandemie zu einem Rückgang der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, da viele Unternehmen auf Homeoffice umgestellt haben, was den Bedarf an Büroflächen reduzierte.

Veränderungen im globalen Handel und Lieferketten

Globale Handelsbeziehungen und die Verfügbarkeit von Baumaterialien und Arbeitskräften können durch Handelskonflikte, Zölle oder Unterbrechungen in der Lieferkette beeinträchtigt werden.

Störungen in den globalen Lieferketten, wie z.B. Verzögerungen bei der Lieferung von Baumaterialien oder Preissteigerungen durch Zölle, können die Baukosten in die Höhe treiben und Projekte verzögern. Dies wirkt sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit aus, da Kostenüberschreitungen schwer zu kompensieren sind.

Demografische Entwicklung/Trends

Die demografische Entwicklung und Trends beziehen sich auf Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur und -dynamik, die die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen und Standorten beeinflussen. Faktoren wie Bevölkerungswachstum und Migration, Altersstruktur sowie Urbanisierung bestimmen, welche Art von Wohnraum oder Gewerbeflächen benötigt werden.

Bevölkerungswachstum und Migration

In Regionen mit Bevölkerungswachstum oder starker Zuwanderung (z.B. in Großstädten) steigt die Nachfrage nach Wohnraum, was die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojekten erhöht.

Urbanisierung

Der Trend zur Urbanisierung steigert die Nachfrage nach Immobilien in städtischen Gebieten, während in ländlichen Regionen ein Nachfragerückgang zu wirtschaftlichen Herausforderungen führen kann.

Altersstruktur

Alternde Bevölkerung führt zu einem erhöhten Bedarf an altersgerechtem Wohnen, Pflegeheimen und barrierefreien Wohnungen, was sich auf die Art der nachgefragten Immobilien auswirkt.

Politische und regulatorische Rahmenbedingungen

Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren

Bauvorschriften legen technische Standards für Gebäude fest (z.B. Energieeffizienz, Brandschutz, Schallschutz) und Genehmigungsverfahren regeln die rechtlichen Rahmenbedingungen, bevor ein Bauvorhaben umgesetzt werden kann.

Strenge Vorschriften können die Baukosten durch höhere Anforderungen (z.B. für nachhaltiges Bauen) erheblich erhöhen, was die Wirtschaftlichkeit schmälert. Gleichzeitig führen komplexe und langwierige Genehmigungsverfahren zu Verzögerungen, die finanzielle Risiken und Kosten für den Projektentwickler erhöhen.

Mietpreiskontrollen und -regulierungen

In vielen Ländern gibt es politische Maßnahmen, die die Mieten begrenzen (z.B. Mietpreisbremse) oder Mieter vor stark steigenden Kosten schützen sollen.

Mietpreisregulierungen können die Ertragskraft von Immobilien reduzieren, da Projektentwickler keine marktgerechten Mieten verlangen dürfen. Dies beeinträchtigt die Rendite von Mietwohnungsprojekten, insbesondere in begehrten Lagen, in denen höhere Mieten zu erwarten wären.

Steuerpolitik und Abschreibungsregelungen

Die staatliche Steuerpolitik beeinflusst die Besteuerung von Immobilien (z.B. durch Grunderwerbsteuer, Grundsteuer) sowie die Möglichkeiten zur steuerlichen Abschreibung von Baukosten.

Steuern

Steuern auf Einkommen, Kapitalerträge und Immobilien (z.B. Grundsteuer) beeinflussen die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojekten. Hohe Steuern wie die Grunderwerbsteuer erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren somit die Gesamtwirtschaftlichkeit eines Projekts.

Abschreibungen

Steuerliche Anreize, wie Abschreibungen auf Immobilien, können die Investitionsbereitschaft fördern. Großzügige Abschreibungsmöglichkeiten (wie Abschreibungen auf Baukosten oder Modernisierungen) können die Steuerlast senken und dadurch die Rentabilität verbessern.

Subventionen und Förderprogramme

Umwelt- und Klimaschutzvorschriften

Regierungen bieten oft Förderprogramme oder Subventionen für bestimmte Arten von Projekten an, wie z.B. energieeffizientes Bauen, sozialen Wohnungsbau oder den Bau in strukturschwachen Regionen.

Solche Förderungen senken die Investitionskosten und verbessern dadurch die Wirtschaftlichkeit. Zuschüsse oder vergünstigte Darlehen reduzieren die finanzielle Belastung für den Projektentwickler und machen Projekte attraktiver.

Förderung und andere Investitionsanreize

Regierungspolitiken, die steuerliche Vorteile oder Subventionen für bestimmte Projekte, wie z.B. energieeffizientes Bauen oder sozialen Wohnungsbau, gewähren, können die Rahmenbedingungen für die Projekte verbessern.

Stadtentwicklungspläne und Infrastrukturinvestitionen

Kommunale Entwicklungspläne legen fest, wie sich bestimmte Stadtteile oder Regionen entwickeln sollen. Investitionen in die Infrastruktur (z.B. Straßen, öffentlicher Nahverkehr) können bestimmte Gebiete aufwerten.

Positive Stadtentwicklungsmaßnahmen, wie der Bau von Verkehrsanbindungen oder neuen öffentlichen Einrichtungen, steigern den Wert von Immobilien in diesen Gebieten und erhöhen somit die Wirtschaftlichkeit. Umgekehrt können Einschränkungen in Entwicklungsplänen oder Nutzungsbeschränkungen Projekte unattraktiv machen.

Strenge Umweltauflagen wie Vorgaben zur Energieeffizienz, Begrenzungen von CO₂-Emissionen oder Verpflichtungen zur Nutzung bestimmter Baumaterialien sind zunehmend Teil der regulatorischen Rahmenbedingungen.

Diese Vorschriften können die Baukosten erhöhen, da teurere Materialien oder Technologien eingesetzt werden müssen. Langfristig können jedoch energieeffiziente Gebäude niedrigere Betriebskosten aufweisen, was ihre Attraktivität steigern kann. Projekte, die Umweltauflagen nicht erfüllen, könnten in Zukunft mit Sanktionen oder Wertverlusten rechnen.

Wohnbauverpflichtungen und soziale Auflagen

In vielen Kommunen gibt es Auflagen, dass ein bestimmter Anteil der neu gebauten Wohnungen als sozialer Wohnungsbau realisiert werden muss, oft zu niedrigeren Mieten.

Solche Verpflichtungen senken die potenziellen Gewinne, da der Bau von preisgünstigem Wohnraum weniger Erträge bringt. Allerdings können öffentliche Fördermittel diesen Verlust teilweise ausgleichen und die Wirtschaftlichkeit wieder verbessern.

Projektspezifische Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojektentwicklungen

Diese Faktoren hängen direkt mit den Eigenschaften und der Durchführung eines spezifischen Immobilienprojekts zusammen. Sie können in der Regel vom Projektentwickler oder den beteiligten Akteuren beeinflusst werden.

Projektspezifische Faktoren beziehen sich auf das individuelle Immobilienprojekt, wie Markt und Standort, technische Projektparameter, Finanzierung und Kapitalstruktur, Organisation und Projektteam und Zielgruppenorientierung. Diese Faktoren können direkt von den Projektentwicklern gesteuert werden und sind entscheidend für den Erfolg eines spezifischen Projekts. Eine genaue Marktanalyse, präzise Budgetierung und effizientes Projektmanagement sind hierbei unerlässlich

Standort

Makrostandort

Bei einer Markt- und Standortanalyse auf der Makrostandort-Ebene wird der Einfluss übergeordneter regionaler und nationaler Rahmenbedingungen auf ein Immobilienprojekt untersucht. Es werden Aspekte betrachtet, die den gesamten Wirtschaftsraum betreffen und somit die langfristige Rentabilität und Attraktivität des Standorts bestimmen. Einige der zuvor beschriebenen allgemeinen Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojektentwicklung, sollten ebenfalls auf den Makrostandort, also die spezifische Region des Standorts (Bundesland, Stadt, Stadtteil) bezogen untersucht werden. Dies Betrifft zum Beispiel die Konjunkturlage, den Arbeitsmarkt, die demografische Entwicklung, Förder-, Steuer- und Zinspolitik, etc.

Branchenstruktur

Der Mix aus verschiedenen Wirtschaftszweigen (z.B. Industrie, Dienstleistungen, Handel) in der Region bestimmt die Stabilität und Diversifizierung des Marktes. Regionen mit einer dominierenden Branche sind stärker von wirtschaftlichen Schwankungen betroffen.

Überregionale Anbindung

Die überregionale Anbindung meint die Anbindung der Region an Flughäfen, größere Bahnhöfe und Häfen sowie überregionale Straßennetze/Autobahnen.

Mesostandort

Der Mesostandort betrachten den näheren regionalen Bereich einer Stadt oder eines Stadtteils. Hier geht es darum, wie die spezifische Region innerhalb eines Landes oder einer größeren Stadt sich auf die Wirtschaftlichkeit der spezifischen Immobilienprojektentwicklung auswirkt.

Politische Standortthemen

Es sollte ebenfalls die politische Standortthemen bei der Einschätzung des Standortes beleuchtet werden. Dies sind zum Beispiel die politische Lage, Bauvorschriften, Eigentumsrechte, Baueinschränkungen und Regelungen zur Mietpreisbindung.

Infrastruktur

Verkehrsanbindung

Öffentlicher Nahverkehr

Verfügbarkeit und Qualität des öffentlichen Nahverkehrs in der Region sind wichtige Faktoren, insbesondere in städtischen Ballungszentren, wo Pendeln eine Rolle spielt.

Digitale Infrastruktur

Betreuungs- und Bildungseinrichtungen

Einrichtungen wie Kitas, Schulen und Universitäten in der näheren Umgebung sind Besonders besonders für Familien und junge Menschen von Bedeutung.

Gesundheitseinrichtungen

Das Vorhandensein von Krankenhäusern und Pflegeeinrichtungen in der näheren Umgebung, wirkt sich positiv auf die Nachfrage von älteren Menschen aus aber auch Familien fragen diese häufig nach.

Einzelhandel und Versorgungsmöglichkeiten

Auch in der nähe befindliche Einzelhandels- und andere Nahversorgungseinrichtung wirken sich positiv auf die Nachfrage von Wohnraum und Büroflächen aus.

Soziales Umfeld und Sicherheit

Die Kriminalitätsrate, soziale Struktur, Bildungsniveau haben Einfluss auf allgemeine Lebensqualität in der Region und bestimmen so auch die Nachfrage.

Wettbewerb

Eine Wettbewerbsanalyse sollte ebenfalls Bestandteil der Betrachtung des Mesostandorts sein. Die betrachtet die Anzahl und Art bestehender Immobilienprojekte oder konkurrierender Objekte in der Region, die das Marktangebot unmittelbar beeinflussen.

Mikrostandort

Der Mikrostandort beleuchtet das unmittelbare Umfeld des Grundstücks oder der Immobilie. Diese Ebene konzentriert sich auf sehr detaillierte, lokale Faktoren, die den Erfolg eines Immobilienprojekts beeinflussen können.

Lage des Grundstücks

Die genaue Position in einer Straße, die Nachbarschaft (ruhig oder belebt), Nähe zu städtischen Zentren oder speziellen Einrichtungen (z.B. Parks, Gewässer) sollten betrachtet werden.

Direkte Verkehrsanbindung

Vorhandensein von Bus- oder Bahnhaltestellen in unmittelbarer Nähe sowie die Erreichbarkeit von Hauptverkehrsstraßen.

Nachbarschaftsstruktur

Art der umliegenden Bebauung (Wohnhäuser, Gewerbegebäude, Industrie), Image und Reputation der Gegend.

Lärm- und Umweltbelastung

Es sind ebenfalls Lärmquellen in der direkten Umgebung (z.B. Straßenverkehr, Flughäfen) oder Umweltbelastungen (z.B. Luftverschmutzung, Geruchsbelästigungen) zu identifiziere und ggf. geeignete Maßnahmen zu berücksichtigen.

Zugang zu Nahversorgungseinrichtungen

Supermärkte, Bäckereien, Apotheken oder andere Einzelhändler, die für den täglichen Bedarf wichtig sind, in unmittelbarer Nähe.

Erschließungssituation des Grundstücks

Eine gesicherte Erschließung ist elementar für die Nutzbarkeit des Grundstücks und damit für die Projekterfolg. Die umfasst sowohl die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, als auch an die relevanten Medien (Strom, Wärme, Wasser, Abwasser, etc.). Einige Nutzungsarten, wie Logistikimmobilien oder Einkaufszentren haben besondere Anforderungen an die Erschließung, welche in der Planung zu berücksichtigen sind.

Attraktivität des Grundstücks

Die visuelle Wahrnehmung und Blickachsen spielen besonders bei Einzelhandelsimmobilien aber auch bei Bürogebäuden ein eine Rolle. Die Ausrichtung und Sonneneinstrahlung/Verschattung und die Qualität des Grundstücks für potenzielle Bewohner oder Nutzer hat besonders bei Wohngebäuden einen Einfluss auf die Nachfrage.

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