Entwicklung der Darlehenszinsen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen inkl. Prognose bis 2040 – 24Q3_FinReal21st
Bereits Ende 2024 ist mit deutlich sinkenden Zinsen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Sinkflug auch in 2025 weiter fortsetzen wird.
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Inhalt
Eine Vorhersage der zukünftigen Entwicklung des Hypothekenzinses ist sehr schwierig, da eine Vielzahl von indigenen und exogenen Faktoren einen Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekenzinse haben.
Unter der Annahme, dass die Politik in Europa und in Deutschland ein großes Interesse an der Stabilität der Wirtschaft hat, wurde ein, als wahrscheinlich erachtetes Szenario für die zukünftige Zinsentwicklung erarbeitet und in dem folgenden Diagramm dargestellt.
Erläuterung der Daten und des Diagrammaufbaus
Auf der X-Achse des Diagramms sind die Jahre rechts beginnend mit 1972 bis 2040 abgetragen. Die Y-Achse stellt auf der linken Seite die Hypothekenzinsen und auf der rechten Seite die prozentuale Mehrbelastung bei einer Finanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung bei Ablauf der Zinsbindungsfrist, dar.
Die grünen Balken stellen die prozentuale Minderbelastung bei Refinanzierung nach 10 Jahren in Bezug auf die Erstfinanzierung dar. Dies bedeutet, dass eine Refinanzierung zu einem günstigeren Zins als die Erstfinanzierung stattfinden kann.
Die roten Balken zeigen die Jahre in denen einen Refinanzierung zu einem höheren Zinssatz als die Erstfinanzierung erfolgen musste.
Die dunkelblaue Linie stellt die historischen Bau-/Hypothekenzinsen seit 1972 bis heute dar. Die unterliegenden Daten sind den von der Interhyp veröffentlichten durchschnittlichen Hypothekenzinsen aus vermittelten Darlehen entnommen. Die dunkelblau gestrichelte Linie entspricht der angenommenen zukünftigen Zinsentwicklung, entsprechend der unter „Herleitung der Prognose“ beschriebenen Annahmen.
Die türkise Linie stellt den Refinanzierungszinssatz nach Ablauf einen zehnjährigen Zinsbindungsfrist dar. Entsprechend stellt die türkis gestrichelte Linie die prognostizierten Refinanzierungszinssätze dar.
Die dargestellten Zinssätze entstammen den Datensätzen von vermittelten Baukrediten zu privaten und gewerblichen Zwecken. Da diese Zinswerte jedoch sehr nah an den erfahrungsgemäß abgeschlossenen Zinssätzen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen liegen sind die Daten durchaus analog verwendbar.
Entwicklung der Zinsen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bis Sept. 2024 [2]
Auffällig ist, dass es seit Beginn des Betrachtungszeitraums 1972 bis 2021 lediglich vier Jahre zwischen 1977 und 1984 gab in denen Kreditnehmer, welche mit zehnjähriger Zinsbindung finanziert haben, nach zehn Jahren zu einem max. 15,38% höheren Refinanzierungszinssatz neu finanzieren mussten. In den anderen 46 von 50 Jahren konnte zu einem geringeren Zinssatz refinanziert werden. Kredite, die im Jahre 2009 und 2010 mit 10-jähriger Zinsbindung abgeschlossen wurden, konnten sogar bis über 80% günstiger refinanziert werden.
Ganz anders sieht es für die Kredite aus, welche ab 2012 abgeschlossen wurden. Diese mussten im Jahr 2022, zu einem durchschnittlich 48,82 % höheren Zinssatz refinanziert werden. Im Jahr 2014 mit rd. 1,7% abgeschlossene Kredite, müssen im aktuellen Jahr 2024 sogar zu fast doppelt so hohen Zinsen refinanzieren. Dies schmälert die Objektrendite erheblich und stellt einige Bestandshalter vor große Herausforderungen, welche sich oft nur mit Finanzierungsprofis, welche die Marktteilnehmer und deren Anforderungen kennen und so die optimalen Konditionen für sie erwirken können, überwinden lassen.
Herleitung der Prognose (wahrscheinlichstes Szenario)
Die prognostizierten Zinswerte unterliegen einem Szenario, welchem von uns die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit zugemessen wird. Die dargestellte Prognose unterliegt der Annahme, dass die Zinspolitik der europäischen Zentralbank, die Zinsen so anpassen wird das die Stabilität der Wirtschaft nicht gefährdet und die Inflation (gemessen im eingeschränkten Warenkorb des VIP) gerade noch in einem Verhältnis liegen, welches nicht demokratiegefährdend ist. Weiter unterliegt der Prognose die Annahme, dass den Verantwortlichen bei der EZB und der Regierungen bewusst geworden ist, welcher langfriste Schaden für eine Volkswirtschaft und die Umwelt entsteht, wenn Unmengen von Kapital ohne geleisteten Gegenwert, aus dem nichts erzeugt werden und zu nicht risikoadäquaten Zinsen in die Wirtschaft gepumpt werden, was nachweislich auch die ungleiche Verteilung von Kapital (Kantillon-Effekt) weiter voran getrieben hat und zur Ausweitung von Produktionskapazitäten geführt hat, welche auf dem realen Markt keinen Absatz finden oder keinen gesellschaftlichen Mehrwert erzeugen und demnach eine enorme Ressourcenverschwendung darstellen. Es wird daher davon ausgegangen, dass es langfristiges Ziel der Regierung ist, das Zinsniveau insgesamt wieder auf eine chancen-/risikoadäquates Niveau anzuheben, um Unternehmer und Investoren wieder dazu zu zwingen Investitionen, unter Aspekten, wie dem nachhaltigen gesellschaftlichen Nutzen oder dem effizienten Energie- und Ressourcenverbrauch zu bewerten und entsprechend kluge Entscheidungen zu treffen.
Unter dieser Voraussetzung wurden Belastungsgrenzen von 15% bis 50% Zinssteigerungen untersucht und unter Berücksichtigung der Preissteigerungen/Inflation (besonders von Sachwerten), durchschnittlichen Objektrenditen und Tilgungsraten langfristige Mehrbelastungen bei Refinanzierung nach 10 Jahren von max. 30% im Durchschnitt als für die Wirtschaft noch gerade tragbar erachtet. Wohlwissend, dass Objekte, die an der Grenze der Wirtschaftlichkeit in 2014 finanziert wurden, auch eine Zinserhöhung von 30% in 2024 nicht tragen können.
Unter dieser Prämisse ist eine deutliche Senkung der Hypothekenzinsen spätestens Anfang/Mitte 2025 sehr wahrscheinlich. Es ist jedoch langfristig von einer Steigerung des Zinsniveaus insgesamt auszugehen.
Alternative Szenarien
Natürlich sind auch andere Maßnahmen der Regierungen denkbar, welche die Wirtschaft auch bei höheren Refinanzierungszinsen noch stabil halten können. Dies wären zum Beispiel Umverteilungen von Steuereinnahmen des Staates durch Zinssubventionen oder Förderungen für die Refinanzierung von Bestandskredite oder direkte Rettung von großen Unternehmen durch vollständige oder teilweise Verstaatlichung. Allerdings ist hier nicht erkennbar aus, welchen Töpfen hier Kapital in diesen Größenordnungen zusammengetragen werden soll, um solche Maßnahmen langfristig zu finanzieren, geschweige denn sich die Regierung darauf einigen kann, aus welchen Töpfen dieses Kapital entwendet wird.
Wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklung der Zinsen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen
Der wesentlichste Einflussfaktor auf die Bau- oder Hypothekenzinsen sind die Refinanzierungskosten der Banken bei der Vergabe von gewerblichen Immobiliendarlehen. In Bezug auf die Refinanzierungskosten haben die folgenden Zinssätze einen wesentlichen Einfluss auf die Refinanzierungskosten der Geschäftsbanken:
- Hauptrefinanzierungszins der EZB
- Zins für Hypothekenpfandbriefe
- Zins der deutschen Staatsanleihen
- Interbankenzinsen (z.B. EURIBOR 3M)
Weitere Refinanzierungszinsen für Banken sind:
- Einlagenzinsen
- Verzinsungen von Wertpapieren und Aktien von Banken
- Zinse für verbriefte Kredite
- Zinsen auf Repo-Geschäfte (Repurchase Agreement-Geschäfte)
Wie aus der vorrigen Diagramm deutlich zu erkennen ist, war bisher eine Refinanzierung durch Darlehen der EZB immer günstiger als aus anderen Quellen. Lediglich in den Jahren von 2019 bis 2021 konnten sich Banken aus Deutschland noch günstiger über dt. Staatsanleihen oder in 2019 sogar mit Hypothekenpfandbriefen Kapital beschaffen. In der Regel gab es jedoch für Immobilienfinanzierungen immer einen Zinsaufschlag (Risikoprämie) für die Geschäftsbanken. Erstmals in 2023 liegt der Hauptrefinanzierungszins der EZB oberhalb der Zinsen für Immobilienfinanzierungen. Somit sind Darlehen der Europäischen Zentralbank für deutsche Geschäftsbanken aktuell eher unattraktiv. Die Refinanzierung mittels dt. Staatsanleihen als Sicherheit, über Hypothekenpfandbriefe oder anderer Refinanzierungsoptionen ermöglicht es Banken aktuell noch Zinsen für Immobilienkredite zu reduzieren.
Leitzins / Hauptrefinanzierungszins der EZB
Der aktuelle Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) wurde am 12. September 2024 auf 3,5 % gesenkt [1]. Der Leitzins der EZB erhalten Banken, wenn sie überschüssige Liquidität bei der EZB parken. Es ist ein wichtiger Indikator für die allgemeine Geldpolitik der EZB und beeinflusst, wie Banken auf den Geld- und Kapitalmärkten agieren. Der Leitzins gibt also ein Signal für die generelle Richtung der Geldpolitik, beeinflusst das Zinsniveau und damit die Kreditkosten für Unternehmen sowie Verbraucher und somit auch für Immobilieninvestitionen.
Der Hauptrefinanzierungssatz der EZB, also der Zinssatz, zu dem Banken sich bei der EZB Geld leihen können um ihre Liquidität sicherzustellen, wurde ebenfalls auf 3,65 % gesenkt [1]. Der Hauptrefinanzierungszins der EZB beeinflusst direkt die Finanzierungskosten für Banken und hat damit direkte Auswirkungen auf die Zinsen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen.
Wenn die EZB den Hauptrefinanzierungszins senkt, können sich Banken zu günstigeren Konditionen refinanzieren. Dies hat zur Folge, dass Kredite, einschließlich Immobilienfinanzierungen, günstiger werden. Unternehmen profitieren von niedrigeren Zinssätzen, was Investitionen in Immobilienprojekte attraktiver macht.
Andererseits, wenn die EZB den Hauptrefinanzierungszins erhöht, steigen auch die Finanzierungskosten, was Investitionen verteuern und die Nachfrage nach gewerblichen Immobilienkrediten senken kann.
Zinsen für Hypothekenpfandbriefe
Auch Hypothekenpfandbriefe stellen eine Kapitalquelle für Banken dar. Hypothekenpfandbriefe sind mit Immobilienkrediten abgesicherte Anleihen von Banken, welche auf dem Kapitalmarkt angeboten werden und von Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen oder institutionelle Anleger, als Investitionsvehikel gekauft werden.
Zinsen deutscher Staatsanleihen
Weiter hat auch der Zinssatz von dt. Staatsanleihen einen Einfluss auf die Bauzinsen. Diese werden von Banken erworben, um sie zum Bsp. als Sicherheit bei der EZB zu hinterlegen und im Gegenzug Darlehen zu erhalten oder Banken halten diese, um Ihre regulatorischen Anforderungen an Sicherheiten zu erfüllen.
Zinsen Interbankendarlehen (EURIBOR 3 Monate)
Der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) ist der Referenzzinssatz, zu dem europäische Banken einander kurzfristige Kredite in Euro anbieten. Der EURIBOR für 3 Monate ist der Zinssatz, zu dem Banken bereit sind, sich für einen Zeitraum von drei Monaten Geld zu leihen. Dieser Zinssatz findet bei der Festlegung der Zinskonditionen bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen mit variablen Zinssätzen regelmäßig Anwendung. Zur Festlegung des Darlehenszinses für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung wird auf den Zinssatz für den 3-Monats-EURIBOR ein Zinsaufschlag entsprechend dem individuellen Risikos des Vorhabens von der Bank aufgeschlagen. Dieser Zinsaufschlag stellt gleichzeitig die Marge der Bank dar. Je nach Risikostrategie der Bank fällt dieser höher oder geringer aus. In der Regel liegt der Zinsaufschlag zwischen 1,2% und 2,5%.
Quellen
[1] Pressemitteilung der dt. Bundesbank “EZB-Rat senkt Leitzinsen | Deutsche Bundesbank” vom 12.09.2024 (https://www.bundesbank.de/de/aufgaben/themen/ezb-rat-senkt-leitzinsen-940060)
[2] Interhyp “Hypothekenzinsen (10 Jahre Zinsbindung)” vom 16.09.2024 (https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html)
[3] Deutsche Bundesbank “Zinssatz der EZB für Hauptrefinanzierungsgeschäfte”, “dt. Staatsanleihe (10 Jahre Laufzeit)”, “Hypothekenpfandbriefzinsen” – Stand vom jeweiligen Monatsende Dezember, letzter Wert vom 16.09.2024 (https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/)